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房地產(chǎn)抵押,是抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時,抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。
1.可抵押的房地產(chǎn)。依抵押權(quán)理論,只有抵押人有處分權(quán)的可依法流通且具有獨立交換價值的財產(chǎn),方可成為抵押權(quán)客體。城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定,以下兩類房地產(chǎn)可以設定抵押權(quán):
(1)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋所占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)。這里所指的土地使用權(quán),包括出讓、劃撥兩種國有土地使用權(quán)。
(2)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)。該類土地使用權(quán)在無地上房屋或地上房屋未建成時可單獨成為抵押權(quán)客體,而劃撥土地使用權(quán)則只能同地上房屋一同成為抵押權(quán)客體。
2.程序。設定房地產(chǎn)抵押時,抵押人和抵押權(quán)人應當簽訂書面抵押合同,當事人憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書到不動產(chǎn)登記機關辦理抵押登記。
3.劃撥土地上房地產(chǎn)的抵押。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)不得單純設定抵押,但如果該土地上有房產(chǎn),以房產(chǎn)設定抵押時需同時抵押房屋所占用的劃撥土地使用權(quán)。這時由于抵押人對土地無處分權(quán),需按劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定,報有審批權(quán)的人民政府審批,同時由于抵押人對土地無完全收益權(quán),故設定房地產(chǎn)抵押權(quán)的土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的,依法拍賣該房地產(chǎn)后,應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳的土地使用權(quán)出讓金的款額后,抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償。
4.新增地上物處置。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后,土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣該抵押的房地產(chǎn)時,因新增房屋與抵押財產(chǎn)無法實際分割,可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣,但對拍賣新增房屋所得,抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償。
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