承租人合同未登記可以享有優(yōu)先購買權(quán)嗎
來源:易賢網(wǎng) 閱讀:1184 次 日期:2016-03-26 10:15:24
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租賃合同中的承租方依照法律規(guī)定依法享有優(yōu)先購買權(quán),不因登記與否而影響該項權(quán)利。但是,未經(jīng)登記的租賃合同,其承租人的優(yōu)先購買權(quán)不得對抗第三人。這里所說的不能對抗第三人,是指一旦房屋所有權(quán)已經(jīng)變更,除非能夠證明第三人是惡意的,否則,未經(jīng)登記的租賃合同的承租人不得以優(yōu)先購買權(quán)為由要求優(yōu)先取得房屋所有權(quán)。

當然,優(yōu)先購買權(quán)是租賃合同中承租人的一項法定權(quán)利,由于出租人向第三人出賣房屋的行為導致承租人不能實現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的,應當視為出租人違約,承租人可以要求出租人承擔違約責任。

相關(guān)案情簡介

于先生有兩套房子,一套自己居住,另一套用來出租。2010年5月,于先生把房子租給了張某,雙方簽訂了房屋租賃合同,租期兩年。

不久,于先生的弟弟小于要結(jié)婚,卻苦于沒有房子,于是跟哥哥商量,想買下于先生用于出租的房屋,于先生也同意將房子賣給弟弟。但承租人張某卻不同意了,他也想購買這個房子,并且提出,他是房屋的承租人,在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán),因此,于先生應當將房子賣給他。

于先生和弟弟小于沒了主意,這房子到底該賣給誰呢?于是他們咨詢了律師。

律師點評

專業(yè)律師認為:根據(jù)《合同法》的相關(guān)規(guī)定,出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。承租人張某對優(yōu)先購買權(quán)的理解沒有問題,但是本案有所不同,我國法律另有規(guī)定:出租人將房屋出賣給近親屬的,承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持。也就是說,在一般情況下承租人對租賃房屋享有優(yōu)先購買權(quán),但房主如果將房屋出售給近親屬,則不受《合同法》優(yōu)先購買權(quán)的限制。

本案中,于先生將房屋賣給自己的弟弟,屬于法律規(guī)定的特殊情況。張某雖然是承租人,但無法享受在同等條件下對所承租的房屋優(yōu)先購買的權(quán)利。因此,于先生與弟弟之間的房屋買賣行為,合法有效,應當受到法律保護。至于張某的承租權(quán)益,《合同法》亦有明確規(guī)定,即在租賃期間所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。這也就是法理上所說的“買賣不破租賃”原理。張某與于先生的租賃合同仍然有效,在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給小于后,原租賃合同應當繼續(xù)履行,張某有權(quán)繼續(xù)在該房屋內(nèi)居住。

律師提醒,出租人在出售房屋時,應當先通知承租人,在一般情況下,承租人享有優(yōu)先購買權(quán);特殊情況下,即使承租人不享有該權(quán)利,也可以要求繼續(xù)履行合同。

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