財(cái)產(chǎn)租賃合同

1、財(cái)產(chǎn)租賃合同的概念和法律特征

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十二條規(guī)定：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”

財(cái)產(chǎn)租賃合同的法律特征是：

(1)財(cái)產(chǎn)租賃合同是諾成合同、有償合同、雙務(wù)合同;

(2)財(cái)產(chǎn)租賃合同的標(biāo)的物只能是特定的非消耗物。財(cái)產(chǎn)租賃合同期限屆滿，承租人必須將租賃物返還給出租方;

(3)財(cái)產(chǎn)租賃合同是轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)使用權(quán)的合同。一方面，出租方必須將租賃物交付給承租人，另一方面，租賃期限屆滿，承租人必須將租賃物返還給出租人。在租賃期間，承租人獲得租賃物的使用權(quán);

(4)租賃合同在當(dāng)事人之間即引起債的法律關(guān)系，又引起物權(quán)法律關(guān)系。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的租賃，承租人依據(jù)租賃合同在租賃期間獲得物權(quán)性質(zhì)的租賃權(quán)和優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。

租賃權(quán)表現(xiàn)為：出賣(mài)不破租賃關(guān)系，即所有人出賣(mài)租賃物的，不影響租賃合同的效力，租賃合同對(duì)新的所有人繼續(xù)有效;出租人不得將租賃物再行出租。再行出租給其他人的合同無(wú)效。

優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)表現(xiàn)為：出租人出賣(mài)租賃物時(shí)，在同等條件下，承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)租賃物的權(quán)利。出租人出賣(mài)租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利。

財(cái)產(chǎn)租賃合同的內(nèi)容，除去《中華人民共和國(guó)合同法》第十二條規(guī)定的條款以外，還應(yīng)當(dāng)包括：租賃物的名稱(chēng)、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

2、財(cái)產(chǎn)租賃合同的效力

(1)出租人的主要義務(wù)

①按照約定將租賃物交給承租人使用，并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。

②除當(dāng)事人另有約定的以外，出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)。

承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長(zhǎng)租期。

③租賃物瑕疵的擔(dān)保義務(wù)。包括物的瑕疵擔(dān)保和權(quán)利瑕疵擔(dān)保。

因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對(duì)租賃物使用、收益的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

④排除妨害的義務(wù)。

⑤負(fù)擔(dān)租賃物上負(fù)擔(dān)。除去當(dāng)事人另有約定的以外，承租人應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)租賃物的稅收、物業(yè)管理費(fèi)等費(fèi)用。

⑥退還押金及其他擔(dān)保物。

⑦雙方約定的其他義務(wù)。如：對(duì)承租人的培訓(xùn)、安裝必要設(shè)備等。

(2)承租人的主要義務(wù)

①按照約定的時(shí)間和方式支付租金或使用費(fèi)。

承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對(duì)支付期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定，租賃期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付;租賃期間一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

②按照約定的用途使用租賃物。承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。

③妥善保管租賃物。承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但是，承租人按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

④自己使用租賃物。承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對(duì)租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。

3、合同法關(guān)于租賃合同的特別規(guī)定

(1)租賃期限

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十四條規(guī)定：“租賃期限不得超過(guò)二十年。超過(guò)二十年的，超過(guò)部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過(guò)二十年。”

(2)租賃合同的形式

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百一十五條規(guī)定：“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書(shū)面形式。當(dāng)事人未采用書(shū)面形式的，視為不定期租賃。”

(3)租賃物的風(fēng)險(xiǎn)

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十一條規(guī)定：“因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。”

(4)對(duì)租賃物的改善或他物的增設(shè)

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十三條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對(duì)租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以要求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。”

(5)租賃物的收益

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十五條規(guī)定：“在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但當(dāng)事人另有約定的除外。”

(6)不定期租賃

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百三十二條規(guī)定：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒(méi)有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。